【2026最新】杜拜置產指南：法規與市場規則，避開海外投資陷阱

杜拜自 2002 年起逐步向外籍人士開放指定區域的房地產所有權，而現行主要法律依據為《Law No. 7 of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai》。依該法規定，非阿聯酋國民可在政府指定區域取得永久產權（Freehold），或最長 99 年的用益權／長期租賃權。

權益保障

外籍買家在政府指定的 Freehold 區域內，可依法登記並持有永久產權，產權登記於 DLD 房地產登記系統。

處分權利

業主可自由進行房屋買賣、出租、贈與，並享有長遠的家族繼承權。

熱門區域

包括杜拜碼頭（Dubai Marina）、朱美拉棕櫚島（Palm Jumeirah）、杜拜市中心（Downtown Dubai）及哈利法塔區等知名地標。

租賃權區域（Leasehold）—— 長期自用與特定商業規劃

在租賃權區域內，外國買家無法買斷土地所有權，而是取得房產的使用與租賃權利。

權利期限

外籍人士可取得最長不超過 99 年的用益權（Usufruct）或長期租賃權（Leasehold）。

適用對象

適合尋求長期居住或營運穩定性，但不需要全權持有土地資產的企業或個人。

權益限制

租賃權或用益權於約定期限屆滿後終止，房產永久所有權仍由原所有權人持有；相關改建、轉租或其他處分權利則依契約及適用法規辦理。

海灣合作委員會 (GCC) 居民規範

依 Dubai Law No. 7 of 2006，阿聯酋及其他 GCC 國民在杜拜享有較廣泛的不動產所有權；一般外籍人士則主要在政府指定的 Freehold 區域取得永久產權或其他核准的不動產權利。

一圖秒懂：杜拜產權模式快速對比

比較項目	永久產權 (Freehold)	租賃權 (Leasehold)
所有權期限	永久	依契約約定，最長可達99年
土地所有權	若為獨立土地或別墅，產權包含土地；若為公寓，則擁有該獨立單位及依法享有的公共區域相關權益	僅享有房屋使用權，土地歸地主所有
轉售與繼承	可自由轉售、贈與、家族繼承	依契約條款及相關法律、登記規定辦理；權利於約定期限屆滿時終止
代表區域	Dubai Marina、Palm Jumeirah	部分傳統社區或特定政府保留地
主要適合客群	海外資產配置、長期收租、留給下一代	長期自用、特定商業營運需求

買預售屋怕爛尾？RERA 如何保護您的海外資金

許多海外投資者最擔心的莫過於預售屋（期房/Off-plan）建商工程延誤或爛尾。對此，杜拜房地產監管機構（RERA）制定了多項嚴格規範以保護投資者，從源頭監管開發商資質，及透過專案註冊、Escrow Account 與資金撥付監管等制度，提高預售屋交易的透明度，並降低資金被不當挪用的風險。

專案註冊 (Project Registration)

所有開發商需註冊開發專案，並提供詳細的計劃、財務揭露及開發土地的所有權證明。開發商在進行預售前，須完成專案登記、取得土地相關權利及主管機關必要批准；預售建案對外廣告與推廣亦須符合 DLD 的許可規定。未取得必要批准的建案不得合法進行預售。

託管帳戶 (Escrow Account)

投資人最核心的資金安全防線： RERA 要求開發商為房屋銷售開設託管帳戶，買家資金存入專用帳戶，用於專案建設，防止資金挪用。

專款專用

購屋款項不得轉移至開發商個人或其他建案帳戶。

按工程進度撥款

專案款項由專屬 Escrow Account 管理，開發商提取款項須依相關法規、專案進度及託管安排辦理；DLD/RERA、Escrow Agent、工程顧問與審計機制共同形成資金監管制度，降低購屋款遭挪用及專案無法完成所帶來的風險。

工程延誤與買家權益

若預售建案發生延誤，買家可先檢視 SPA（Sale and Purchase Agreement）中關於預計交屋日期、寬限期、延誤責任及解約條款的約定。若涉及重大延誤、停工或專案取消，DLD/RERA 可依相關法規介入處理；買家的補償、退款或其他救濟方式，則須依合約條款、專案狀態及相關法律程序判定。

杜拜預售屋與房地產登記的法律保障

除了 RERA 的日常監管，杜拜亦透過法條給予買家明確的法律依據：

強制交易註冊

依杜拜房地產登記法規，涉及建立、轉移、變更或終止房地產權利的交易，必須依法登記於 DLD 房地產登記冊，才能產生相應法律效力。

預售交易登記

預售屋交易須依規定登記於 DLD 的 Interim Property Register。完成初始登記後，買家可取得相關預售登記證明；待建案完工並完成相關合約義務後，再依法完成正式產權登記並取得 Title Deed。

爭議處理機制

若發生房地產交易爭議，可依爭議類型、合約條款及適用法律，透過相關主管機關、專責爭議機構、法院或約定的仲裁機制處理。

歐峯地產 貼心提醒： 「在杜拜購買預售屋時，請務必確認您的購屋款項是匯入以 『專案名稱 + Escrow Account』 命名的官方銀行託管帳戶。

在客戶簽約及付款前，歐峯地產團隊會協助核對專案登記、開發商資料及官方 Escrow Account 資訊，降低海外置產過程中的資金與交易風險。」

買房收租必讀：杜拜租賃法規與防護機制

杜拜的租賃市場蓬勃且報酬率極具吸引力，同時也受具體法律嚴格管轄，以保護房東和房客雙方的權益。計畫買房當包租公/包租婆的海外投資者，務必掌握以下 3 大核心租賃規範：

租賃合約登記 (Ejari System)

所有租賃合約必須透過 Ejari 系統（DLD 下的入口網站）進行登記，確保法律效力。

法律保障

杜拜租賃合約應依法完成 Ejari 登記。未完成登記可能影響租賃雙方辦理政府服務及在租務爭議程序中主張相關權利，因此簽約後應儘速完成 Ejari 登記。

便利服務

Ejari 也是辦理 DEWA 等重要政府與居住相關服務的重要文件；部分其他服務申請亦可能要求提供 Ejari。

租金漲幅限制 (Rental Increase Cap)

RERA 規範租金上漲不得超過一定比例，此比例由目前市場租金率決定。

公允計價

房東不能任意調漲租金。DLD 的 Smart Rental Index 會依物業及市場租金情況判斷可調整幅度，現行制度最高調幅可達 20%。

階梯式調幅

唯有當現有租金低於市場平均標準達到一定百分比時，房東才能依據 RERA 規定的上限比例進行合理調漲。

合法的驅逐規範 (Eviction Rules)

房東需具合法理由及提前通知方可驅逐房客。若房東希望將該房產用於個人用途或出售，則必須提前 12 個月向房客發出通知。

租約到期後要求房客搬離

若房東因出售、自住／供第一等親屬使用，或符合法定拆除、重建及重大維修條件需要收回房產，須符合相關法定條件，並至少提前12個月透過公證人（Notary Public）或掛號信函（registered mail）正式通知租客。若以房東本人或第一等親屬自住為理由，房東亦須符合「沒有其他適合該用途之替代房產」等法定要求。

租客違約的驅逐程序

若涉及未繳租金、違反租約、非法轉租或其他法定違約情形，則適用不同的通知與驅逐程序。

杜拜置產的交易成本：稅務與相關規費

杜拜以「無個人所得稅、無資本利得稅、無房屋稅」等優勢聞名全球。然而，在購屋與過戶過程中，買家仍需支付一次性的官方登記規費與相關手續費用。掌握精確的成本結構，能讓您的資金預算規劃更為精準。

DLD 房產註冊費 (Registration Fee) —— 一次性過戶費用

這是買家在杜拜購買房產時最主要的官方費用，標準稅率為房產總成交價的 4%。

費用分擔

依 DLD 官方費率，房產買賣登記費為成交價的 4%，名義上由賣方2%、買方2%計收；實際交易中，雙方可依交易條件約定費用負擔方式，市場上亦常見由買方承擔全部4%（預售屋建案偶爾會有開發商推出「減免 2% 或 4% DLD 費」的促銷優惠）。

行政規費

除 4% DLD 房產登記費外，交易時另有 Title Deed 等少額行政規費；二手房交易通常還需支付 Trustee Office 過戶服務費及房仲佣金，實際金額依房產總價及交易方式而定。

住宅與商業房地產的 VAT 處理

阿聯酋自 2018 年起徵收 5% 的加值型營業稅 (VAT)，但此稅項主要適用於商業房地產。

住宅房產豁免

住宅房地產與商業房地產的 VAT 處理不同。新建住宅在完工後3年內的首次供應通常適用0% VAT（Zero-rated）；後續住宅出售或出租一般屬 VAT Exempt。商業房地產的出售或出租原則上適用5% VAT。

商業房產適用

若購買的是辦公室、零售店面或商業大樓，則交易金額需另加收 5% 增值稅。

杜拜購屋一次性交易成本總覽（以住宅為例）

費用項目	計價標準 / 費率	付費對象與說明
DLD 房產註冊費	4%（以總價計算）	官方費率：賣方2%＋買方2%；實務交易可依雙方約定調整費用負擔方式
房產仲介服務費	2%（+ 5% VAT）	二手現房通常為 2%；預售屋（期房）多由開發商支付佣金
信託過戶辦理費	成交價 AED 500,000以上：AED 4,000 + VAT 成交價低於 AED 500,000：AED 2,000 + VAT	支付給 DLD 授權的過戶辦事處（Trustee Office）
其他預售屋行政費用（如有）	依開發商正式文件、Reservation Form及SPA所列費用為準

杜拜置產常見問題 (FAQ)

Q1：外籍人士真的可以買杜拜的房子嗎？產權是永久的嗎？

是的。在杜拜政府指定的「指定非本國人可購屋區域（Freehold Areas）」，外籍人士可依法取得100% 永久產權（Freehold）。若為獨立土地或別墅，產權可包含土地；若為公寓，則擁有該獨立單位及依法享有的共有部分相關權益，並可依法進行轉讓與繼承。

Q2：買預售屋（期房）怕建商爛尾，資金安全有保障嗎？

杜拜針對預售屋建立專案登記及 Escrow Account 制度。買家的購屋款須依規定匯入專案指定的託管帳戶，開發商提取資金受到相關制度與工程進度監管。若專案出現重大問題、停工或取消，DLD/RERA亦有相應處理機制，這些制度可大幅降低資金遭挪用的風險。

Q3：在杜拜買房和持有房產，需要繳納哪些稅費？

阿聯酋的個人稅制相對簡單，對許多海外房地產投資人具有吸引力。在杜拜買房與持有期間：

零持有稅：一般個人持有杜拜住宅而言，阿聯酋目前不徵收一般性的個人所得稅，也沒有傳統型年度房產持有稅。不過買進、出售及持有期間仍可能涉及 DLD 登記費、Service Charge、仲介費、融資費用及其他行政成本。
一次性交易成本：購屋時通常包含 DLD 房產登記費及相關行政、過戶或服務費用。住宅房地產的 VAT 處理則依交易性質而異：新建住宅在完工後3年內的第一次供應通常適用0% VAT（Zero-rated），後續住宅出售或出租一般屬 VAT Exempt。

Q4：如果買房後要出租，可以自由調漲租金或驅逐房客嗎？

不能任意為之，杜拜租賃市場受法律嚴格規範。

租金調漲：必須遵循 RERA 的「租金計算器（Rental Index）」限制，唯有當現行租金低於區域平均市場標準時，才能依規定上限進行階梯式調漲。
驅逐房客：若房東希望收回自住或出售，必須提前 12 個月透過公證人或掛號信發出正式通知，且必須符合法定的合法撤離理由。

Q5：投資前該如何確保建商、房仲及交易流程是合法的？

在簽署任何合約或匯款前，投資人可透過 Dubai REST App 查詢經紀人、房仲公司、開發商及建案的官方登記與許可資訊，並核對專案狀態及相關資料。透過具備合法執照及在地交易經驗的房地產公司協助核實資料，可進一步降低資訊不對稱與交易流程上的風險。

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