本文依 2026 年 10 月銀行及 UAE 官方公開資料整理。預售屋房貸（Off-plan Mortgage）的適用建案、融資比例及申請條件可能調整，仍以申請當下銀行與開發商公布條件為準。
買 UAE 預售屋（Off-plan），過去最常見的方式，是按照建商的付款計畫，從施工期間一路付款到交屋。如果需要房貸，很多買方會等房子接近完成，再處理銀行融資。
但到了 2026 年，UAE 開始出現更多預售屋房貸方案。
例如，DIB（Dubai Islamic Bank）已推出施工期間即可開始撥款的預售屋融資；CBD（Commercial Bank of Dubai）與 Dubai Holding 也針對部分 Nakheel、Meraas、Dubai Properties 項目推出融資方案；ADCB（Abu Dhabi Commercial Bank）與 Emaar 則提供施工期間的房貸預先核准（Mortgage Pre-approval）；阿布達比的 Modon × ADIB，更公布最高 75% 的特定預售屋融資方案。
但這些方案有一個容易被忽略的差別：
有些是施工期間銀行已經開始放款，有些只是提前取得交屋時的房貸預先核准。
兩者對買方的資金安排完全不同。
但在討論房貸以前，有一件事更重要：
先確認這間房值不值得買，再決定房貸要怎麼安排。
融資可以改變資金安排，但不會把買貴的房子變成好的投資。
同樣是預售屋融資，結構其實不一樣
目前幾個比較具代表性的方案，可以這樣看：
| 方案 | 買方付款條件 | 銀行怎麼撥款 |
|---|---|---|
| DIB Off-plan Finance | 買方至少已付 50%；工程至少完成 35% | 最高融資 50%，之後依付款節點逐步支付 |
| CBD × Dubai Holding | 買方已付 50%；工程達 30% | 施工期間開始融資 |
| ADCB × Emaar | 未公布統一前期自付比例 | 最高 50% 預先核准，主要銜接交屋款 |
| ADIB × Modon | 施工期間 15%；交屋再付 5%–10% | 符合資格者最高融資 75% |
最大的差別，不只是 50% 或 75%。
有些方案是在施工期間銀行就開始放款，有些只是先取得未來交屋時的房貸預先核准。
所以除了問「可以貸幾成」，還要問：
銀行什麼時候開始撥款？
DIB 最高 50%，實際代表什麼？
DIB 在 2026 年 8 月推出預售屋房貸，目前官方主要條件包括：
- 最高融資房價 50%
- 工程進度至少 35%
- 買方已支付至少 50% 房價
- 僅適用 DIB 核准建案
- 最長融資期限 25 年
- 受薪申請人最低月薪 AED 10,000
- 不要求薪資轉帳
- 符合條件的阿聯酋公民、居民，以及海外非居民買家都可以申請
這類預售屋房貸和一般交屋貸款最大的差別，是銀行不一定要等到交屋時才開始撥款。
當買方已支付的房款比例，以及建案工程進度都符合銀行條件後，DIB 就可以依照建商後續的付款節點，分階段支付房款。
施工期間，買方先支付銀行已撥款部分的融資利潤；完整的每月還款，則從交屋或融資滿 24 個月時開始，以先發生的時間為準。
例如一間總價 AED 200 萬的預售屋，如果核准完整 50% 融資，銀行最高可提供 AED 100 萬。
但依目前條件，買方本身必須先支付至少 50% 房價，也就是 AED 100 萬，同時工程進度至少達到 35%，兩個條件都符合後，銀行才可以依後續付款節點分階段撥款。
所以 DIB 的「最高融資 50%」，重點不是讓買方用更少的資金買房，而是當買方已經投入至少一半房款、工程也達到要求後，後續部分房款可以改由銀行分階段支付。
對原本需要在施工後期或交屋時準備大筆現金的買方來說，這才是預售屋房貸帶來的主要改變。
同樣是 50%，銀行撥款時間可能完全不同
CBD × Dubai Holding 也屬於類似模式。符合資格的阿聯酋公民或居民，在買方已支付 50%、工程進度達 30% 後，就可以申請預售屋融資，目前適用於部分 Nakheel、Meraas 及 Dubai Properties 項目。
但 ADCB × Emaar 的做法不同。
它提供的是最高房價 50% 的房貸預先核准（Mortgage Pre-approval）。第一次核准有效 12 個月，之後可每年重新申請至交屋，主要是讓買方提早確認交屋時的房貸安排。
所以同樣看到「最高 50%」，實際上可能是兩件完全不同的事：
一種是在施工期間銀行已經開始撥款；另一種只是先確認未來交屋時可以申請多少房貸。
對買方來說，差別不只是貸款比例，而是什麼時候需要自己準備現金。
「預售屋可以貸 75%」是真的嗎？
是真的，但只適用特定方案。
2026 年 7 月，Modon 與 ADIB 公布新的預售屋融資方案。符合資格的買方，在部分未來推出的 Modon 建案中，最高可取得房價 75% 的融資，而且融資安排可以涵蓋施工到交屋階段。
官方公布的付款架構包括：
- 施工期間支付 15%
- 交屋時再支付 5%–10%
- ADIB 最高融資 75%
但這不代表：
「現在買預售屋，只要準備 20%。」
因為 75% 是最高融資比例，實際核准金額仍要看買方條件，而且目前只適用部分符合條件的 Modon 建案，不是全阿布達比或全阿聯酋都適用。
所以看預售屋融資，不能只看「最高可以貸幾成」，還要一起看自備款、付款時間、融資成本，以及整體現金流。
融資款項也不是直接交給買方，而是依建案付款節點，配合 Oqood 登記及專案 Escrow Account（託管帳戶）進行。
使用預售屋房貸，還要確認什麼？
申請預售屋房貸，不能只問「最多可以貸多少」，還要確認：
- 這個建案是否符合銀行條件？
- 銀行要求多少工程進度？
- 銀行開始撥款前，自己已經要支付多少房款？
- 是施工期間實際撥款，還是只有房貸預先核准？
- 如果最後核准金額低於預期，差額要從哪裡補？
- 交屋後的房貸、物業費及其他持有成本，現金流是否負擔得起？
預售屋從購買到交屋，可能還有兩、三年，這期間收入、工作狀況、公司經營或既有負債都可能改變。
所以今天預估可以貸多少，不等於幾年後銀行一定會核准同樣的金額。
這也回到買預售屋時很重要的一個問題：
如果原本的資金計畫沒有照預期發生，這間房還能不能繼續持有？
另外，預售屋房貸增加後，也可能影響未來轉售市場。
過去二手買家在付款安排上，通常不如直接向建商買新房有彈性；如果未來更多二手買家也能取得預售屋融資，這個差距可能縮小。
但目前是否適用，仍要看建案、交易階段與銀行條件。
結語
2026 年 UAE 的預售屋融資選擇確實變多，但可以貸款，不代表要從「能貸幾成」開始選房。
貸款比例只是資金安排的一部分，更重要的是：
這間房值不值得買，以及如果最後核准的貸款不如預期，手上的資金能不能接得住。
因為房貸不會改變買入價格、未來供應、租賃需求，以及幾年後轉售時要面對的競爭。
先確認這間房值不值得買，再決定房貸要怎麼安排。
如果你正在評估 UAE 預售屋，可以把建案條件、付款計畫與房貸安排一起比較，而不是只看「最高可以貸幾成」。
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