「聽說杜拜開發商在降價，是不是該等等？」

這應該是近期區域情勢升溫以來，被問最多的一個問題，但其實不好回答。

現金充裕的開發商，根本沒在降

大型老牌開發商，全年銷售數據亮眼，最近還核准大規模的股東分紅。

精品型的開發商，建案數量少，通常在銷售的頭一年到一年半就能把建設資金收齊。

這兩種公司，最多給個 1-2% 的小幅折扣，或是在付款結構上彈性一點，像 40/60 的安排。

價格本身沒什麼動，他們現金水位穩固，不急。

會降的，是另外兩種

一些規模中型的優質開發商，最近只賣手上的剩餘庫存，折扣大概 7%，付款改成 50/50。

但這些庫存通常不是最好的物件，因為通常開賣第一天就被搶光，所以你看到的折扣，某種程度上也反應物件的條件。

現金流比較緊的開發商，才是真正在降價的，它們的模式是先投錢建設再開賣，需要快速回收資金，現在可能推出 15% 折扣、全額現金 25% 折扣等。

也有不直接降價，而是改付款結構，例如從 50/50 改成 30/70 或 35/65，再加上 DLD 4% 減免，表面上價格沒動，實質上也是讓利。

所以看到「杜拜開發商降價」這種標題，要先了解是哪一種開發商在降。

現金充裕的，不降；財務結構需要快速回收的，才降。

現在拿到的折扣，很可能就是預售市場的底價

手上有錢的開發商，不會為了多賣幾戶就把利潤砍一半，他們寧可先停下來，等市場回穩再說。

杜拜房產近期每週仍有新案推出，但明顯減少，不推案代表供給在收縮。

再加上油價推高通膨，原物料一路漲，區域情勢又影響了物流跟供應鏈，建築成本整個被墊高，開發商的利潤空間已經被壓縮。

還有一件事要提醒，這種折扣通常不會持續太久。

上一次全球性的市場衝擊是 COVID，當時杜拜房產預售市場的折扣，主要集中在事件發生後的早期階段，之後價格就趨於平穩。

這次的性質跟 COVID 不一樣，所以只是一個提醒，如果你希望再等等看有沒有更大的折扣，這個時機不會一直都在。

二手市場狀況不太一樣

二手市場成交量掉了，但價格沒掉。

近期二手房的成交量，大約降到正常水準的一半，但成交價格還是維持在每平方英尺 1,600 迪拉姆左右，跟之前差不多，有些區域甚至微幅上升。

別墅的情況也類似，最近兩週均價比幾個月前還高，只比前陣子那個最高點微降一些。

因為賣家不急著賣，掛著正常的市場價，願意等，買家很多人期待的是市場價打七五折。

雙方的期望值有落差，成交量就下來了，但價格本身沒有鬆動。

那該等嗎？我們看一下 COVID 時的情形。

當時二手市場一開始也是價格持平，因為能等的人都在等。

但時間一拉長，總有一些人撐不住，急需用錢的、要換現金流的、人生規劃有變的，會開始讓步，成交價才會慢慢往下修。

所以想在二手市場找機會的話，可以再觀察一陣子，但較難期待一大批優質物件大拍賣。

好的物件持有者知道它的價值，不急，也不會輕易放手。

預售房投資人最關心的租賃市場

續租的價格還在正常區間，但數量開始下降，幾乎所有區域都看得到這個趨勢；

新簽租約的下降更明顯，數據顯示公寓新租約從每週四、五千筆降到三千四到三千八左右。

不是住在這裡的人要走，而是本來要來的人暫時來不了。

這個狀況對你的影響有多大，要看你是哪一種投資人。

如果物件已經在出租中，影響有限，租客續約的意願還在，租金也還穩定。

如果你的預售物件即將交屋，要有心理準備，因為競爭變大，同期交屋的物件不只你一個，找租客的時間可能比預期長，租金估算也要保守一些。

這是過渡期，不是結構性問題，等人流恢復就會改善。

結論

最後我想分享，在這種時期，清楚自己的狀況，比搶便宜更重要。

最大的風險不是買錯，也不是等錯，是不知道自己為什麼在買、為什麼在等。

畢竟我們無法完全預測市場怎麼走，但自身的財務狀況及購買目的，是可以先想清楚的。

想針對你的具體情況聊聊的，歡迎與我交流。